上海周边买房 昆山 太仓 还是吴江-

网上有关“上海周边买房 昆山 太仓 还是吴江?”话题很是火热
，小编也是针对上海周边买房 昆山 太仓 还是吴江?寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题 ，希望能够帮助到您。

昆山、太仓和吴江都属于苏州
，这三个区域作为对比，个人推荐昆山；下面是本人对昆山的分析 ，感兴趣的朋友可以看一下 。

昆山简况及经济 、人口：

首先咱们来看一下昆山的概况
，昆山市是江苏省直管县级市，地处江苏省东南部 ，位于上海与苏州之间
，东与上海市嘉定
、青浦交界，西与苏州市相城区、吴中区 、苏州工业园区接壤 ，南部水乡古镇周庄镇与吴江区毗邻
，通达浙江，下辖10个镇
、3个国家级园区 
。总面积927.68平方千米 ，其中水域面积占23.1%。昆山是江苏省3个试点省直管（市）之一，连续16年被评为全国百强县、中国中小城市综合实力百强市之首 。

2020年第七次人口普查的时候昆山的人口在2092496人
，与2010年第六次全国人口普查的1644860人相比，十年总增长447636人 ，增长27%
，年均增长率为2.44%；2019年昆山的GDP是4276.76亿元，人均生产总值为24.26万元
。

昆山交通：目前昆山的交通目前已经通车的有上海的11号线 ，在花桥有3个站点；还有目前苏州园区修过来的S1号线在建
，预计在2023年6月份能够通车；以上这两个几乎是人人都知道的，下面我们来说一下去年年确立的两条线路 ，一个预计今年动工
，一个预计明年动工：

苏锡常城际铁路，常州-无锡-苏州-上海线江苏段 ，约95公里。目前全线预 、工可研究工作已启动
，预可方案基本稳定 。计划将于今年开工建设
。

苏锡常城际昆山境内主要沿萧林路敷设，拟设阳澄湖站
、智谷小镇站、北门路站 、青阳路站及昆山足球场站5站 ，平均站间距7.4km；在城铁阳澄湖站与S1线换乘，智谷小镇站与K3线换乘
，北门路站与K1线换乘，青阳路站与K2线换乘。

苏州经淀山湖至上海城际铁路（含上海市段）线路全长约40公里 ，其中江苏段全长约32公里
，总投资约100亿元，目前正筹备进行江苏段的预工可研究和工可研究等前期工作 。据悉 ，线路西起苏州地铁2号线桑田岛站
，经甪直
、锦溪至上海；苏淀沪城际在昆山境内主要沿机场路（S343）、黄浦江路敷设，拟设张浦站 、千灯站及淀山湖站等3站 ，平均站间距10.0km；在张浦站与K1线换乘
，千灯站与K2线换乘
。

下面介绍一下昆山与上海、苏州交界的四个板块的大概情况，因为小编主要负责环沪区域 ，昆山市区的客户群不是上海
、苏州的外溢需求
，所以只分析了上海、苏州影响比较大的四个区域。

昆山花桥板块：

首先我们来分析一下花桥片区，作为目前全国唯一通了跨省地铁的地方 ，上海11号线有三站在花桥境内，每次上海有行情的时候
，花桥最先受到影响，2016年和2021年上海有行情环沪城市里面花桥都是花桥领涨环沪的；个人觉得目前的花桥适合上海外溢的刚需购买 ，因为有地铁的花桥通勤上海是真的方便；另外花桥是环沪目前唯一一个进入存量房市场的其余
，这边的二手房只要你挂牌正常价格，很快可以卖掉 。如果你买环沪打算过渡 、保值
、小幅度增值也可接受 ，建议可以考虑花桥。

花桥新城区在售楼盘有：象屿都城嘉园和怡园（毛坯交付、23000元/㎡） 、保利明月辰璟苑（未开盘
，待定）
、滨江裕花园（带装修、22500元/㎡） 、嘉宝梦之悦（少量房源，毛坯交付 ，23000元/㎡）
、香逸铂悦（毛坯交付、24000元/㎡）；整几个楼盘目前距离上海11号线都在4-5公里
，距离在建的S1号线500-1800米，未来S1号线可以在花桥站站内换乘11号线；花桥新城区是目前花桥重点发展的区域 ，商场 、医院
、三个公园、两个私立学校 、两个公立小学；拖家带口的购房者可以考虑这个片区
。

昆山千灯板块：

昆山千灯片区
，它与上海的青浦交界，开车24分钟可以到上海的17号线漕盈路地铁站 ，或者11号线花桥站，是大虹桥商圈中的一员；千灯是顾炎武的故居所在地
，有4A级千年古镇，古镇大门不收取门票 ，免费开放。目前在售的新房有德信都绘大境、海伦堡璟珆
，碧桂园星光荟花园等，均是精装交付 ，房价在15500左右
，与花桥新城区8公里的距离，房价少了8000块 ，是隔壁青浦新城房价的1/3 。上海的崧泽高架已通车(全程免费）
，开车38分钟可以到上海虹桥商务区；是目前昆山最适合在虹桥或者青浦上班的自驾刚需上班族
。

目前千灯最大的利好是苏淀沪城际预计2023年会开建，在千灯会有一个站点 ，千灯的下一站是淀山湖
，淀山湖的下一站就是上海青浦了，计划苏淀沪城际会与示范区线（上海段链接） ，这样后期到华为研发基地与上海虹桥都很方便。

昆山淀山湖板块：

昆山淀山湖板块，它与上海的青浦交界
，开车22分钟可以到上海17号线漕盈路地铁站或者朱家角地铁站；上海的崧泽高架已通车(全程免费），开车40分钟可以到上海虹桥商务区；目前整个板块主打绿色生态 ，环境非常好 。

产业和配套略差
，想要入手的朋友建议开车转转配套，看看自己是否能够接受；目前在售的有雅居乐聆湖雅苑
、苏高新尚云庭两个小区以及靠近淀山湖属于锦溪的万科常青藤 ，在售价格在18000-20000左右
，精装交付，大部分是总高11层的小洋房
。目前淀山湖与千灯一样 ，最大的利好是苏淀沪城际预计2023年会开建
，在淀山湖有个站点，然后下一站就是上海青浦了 ，计划苏淀沪城际会与示范区线（上海段链接）
，这样后期到华为研发基地与上海虹桥都很方便。

昆山张浦板块：

张浦位于昆山城南的南部片区，他与苏州的甪直交界；张浦开车距离苏州核心区域仅28公里 ，开车44分钟可到；距离虹桥约50公里，开车约45分钟可到 。目前张浦在售楼盘有祥源悦江南、绿地境启澜庭 、兰亭都荟
、首创禧悦棠礼等小区；均是毛坯交付
，单价14500-15500元/㎡
。

目前张浦主要两个方向购房群体，一个是昆山市区外溢过来的人 ，另外一个是苏州园区外溢过来的。昆山外溢过来因为张浦距离市区更近
，且价格比市区便宜至少5000元/㎡；苏州园区过来买是因为张浦隔壁的甪直都卖到了22000元/㎡（带装修），而张浦和他们的差价有6000元/㎡ ，而两者之间开车仅需10分钟 。另外苏淀沪也走张浦
，之后的千灯、淀山湖 、上海青浦
。

本人主要负责环沪板块，对于环沪都比较了解 ，如果您想在环沪买房
，又不知道买哪里好？没关系，您可以上图找到我 ，大家一起探讨。

判断该不该出手买房的几点小技巧

上海二手房买北蔡的比较好！当然
，是指你工作在张江
、康桥、塘桥 、陆家嘴
、花木、世纪公园 、联洋这样一个圈子内最好！上海人口目前已经达到了2420万了！但距离上海市委韩书记所划定的严控目标2500万的红线尚有80万人的距离！约需40万间房，而存量商品房仅16万间 。所以说 ，上海房价必然还会一定的涨幅，估计在30%！在这期间谁先抢入上海
，谁就撞大运了！但买房一定要买处于价格洼地的房子。因为更容易上涨，涨幅也更大！目前就属北蔡地区的房价去年一年几乎没动 ，是最有投资价值的；地理位置也是最恰到好处的：因为往北3公里的花木属于内环
，单价高出一万，很不实惠 ，实际使用功能与生活配套相差无几；往南2-3公里的楼盘又接近御桥垃圾焚烧站
，毒烟对人危害大，不是理想的居住区
。

一切都是为了孩子 ，一定要买学区房
，而且应该买曾经出过高级人才的二手房。因为在学区房范围内的房子不一定都是有利于孩子学习与成长的！许多是出过凶灾
、死过人的或长期病人居住的、乃至于出过打架斗殴流氓 、太妹、忤逆不孝子都是不利于孩子成长的！曾发生过父母离婚的，父子
、母子长年矛盾的房子也不适合选择!盲目地买进上述的所谓学区房 ，那真是花钱给孩子和自己买晦气！

北蔡最好的是北中路
，镇政府为了形象工程，免费给整条路两边的商店装修一新 ，人称北蔡的南京路 。交通便利，公交车多达9辆！四通八达！到地铁龙阳路站和芳华路站都是10分钟
。现在地铁18号线在建中
，房价上涨是必然。

最近大家对楼市又乐观起来了 。

每年三月，楼市的成交量会比以往好一些 ，然后就是各种新闻传来市场回暖的信号
。想买房的开始焦虑起来
，生怕错过这波，又是一年白忙。

其实大可不必 。

房产相对于其他资产来说 ，最大的不同之处在于
，它是碎片化的、离散式的市场
。在楼市里，你永远都不应该用一些局部特征来作为整体的判断。

与其被媒体带着节奏走 ，我倒觉得大家要更多地思考：

如何能利用这种暧昧隐约的状态
，为自己做点什么 。

01

首先要告诉大家的是，目前楼市是有回暖的迹象
。

从楼市自然的成交量分布来看 ，每年3月都是当年的成交旺季。往前看五年
，是这样 。未来五年还会是这样。

下图红圈是上海二手房历年3月成交套数，基本上都是全年成交高点 ，2016年3月还是有史以来最高当月成交套数
。

理由也很简单，因为一二月天气寒冷加上春节
，会有很多成交积压在3月。另外银行按揭都是年初额度多，也容易促成成交 。

所以楼市里金三银四小阳春历来都是存在的 ，今年也会这样
。千万不要把惯例当成特例。

02

但是总体回暖
，并不代表每个城市都很旺 。

因为中国足够大，大到买房子不可能统一行动
。

根据我的观察 ，目前上海 、北京
、燕郊、合肥这些城市的二手房成交量是非常不错的
，基本上可以确定市场回暖筑底了。在这些城市买房，胆子可以大一些 ，遇到合适的就买 。

而深圳 、厦门
、广州这些前期房价有回撤的城市
，成交量依然低迷，可以买 ，也可以等
。杭州、南京 、武汉
、郑州、重庆这些城市还在调整之中
，要再等等。像长沙 、成都这种房价长期被压低的城市，只要有购房资格就随时都可以介入 。

大概在四五年前 ，我们就发现各个城市之间，至少有半年到二年的周期差
。因为各地市场热度不同
，甚至可能会有同时期
、不同城市之间，限制和鼓励措施并存的情况。比如前不久苏州相城区在收紧限购 ，而现在更多二线城市在放松调控 。

所以在买房落地中
，全国楼市的说法毫无意义，我们只要知道个大概即可 ，是强
，是弱，是中性。

更多的精力放在上海、北京 、深圳楼市的观察上 ，这三个城市才是中国楼市真正的旗手
，向上向下的领头羊
。

03

再细化到一个城市内部，分化也是很明显的。

我最近看到的上海新房市场 ，也是冰火两重天 。

定价合理的近郊新盘
，特别是刚需价格段400到600万的项目，开盘都获得了超额认筹 ，比如嘉定新城的金茂府大卖，还有松江泗泾金地玺悦由于认筹火爆
，关闭了部分样板间，会提前结束认筹
。

但是另一边 ，也有静淡冷清的案例。比如传说中的神地段浦东前滩首次开盘的东方悦耀
，因为产品力比不上之前的项目，大户型有点卖不动 ，打破了前滩逢开盘必排队摇号的惯例 。

这些事件
，每天都有大量的素材传播于朋友圈
。你如果就用看到的个案来判断整个城市，一定会被带错节奏。

更要命的是 ，有人会在潜意识里主动筛选对自己有利的信息 。有房子的
，看多的，眼睛里只有火爆认筹的蜂拥景象
。没房子的 ，看空的
，只见到围攻售楼处的横幅示威。

这些都不对 。

靠谱的方法，是看每月公布的二手房成交套数 ，拿它和去年、还有上月去比较变化
。买房子如果只选一个量化指标的话，我建议就是二手房成交量
，这是最容易获得，也是最有用的指标 ，它不会被新房限价
、预售证干扰
，直接体现了接盘侠的购买意愿。

更简单的方法，是找专业的投资客问问 ，问他们每月扫货的感受
，特别是那些折扣房源消化的速度 。一线踩盘的反馈，会比统计数据快几个月。

04

经历过多轮楼市牛熊的朋友 ，应该会知道：

目前这种洋溢着乐观情绪
，但成交又冷热不均的情况，是典型的静淡市尾声的样子
。

简单滴说 ，就是底部特征。

有一部分先知先觉的资金
，已经主动介入那些被低估的存货，比如上海大虹桥的折扣笋盘 。而前期涨幅偏高的房子 ，没有好好调整的，还会继续补跌
，比如像嘉兴这种没有地铁通勤的环沪卫星城
。

要特别提示大家的是，底部永远不是一步到位 ，而是反复冲击
，夯实企稳，再向上。这个过程可能是一年 ，二年或者更长 。

我一直和大家说
，现在的行情类似于大牛市开始前的2014年，整个市场偏向静淡 ，抄底买入的机会已经到达
。但是如果你说2020年是不是会像2015年那么牛
，那还真不好说，我们还要等待大领导明确的鼓励支持。

所以筑底回暖 ，不代表就是房价暴涨 。

大家不要操之过急
，千万不要一刀切、非跌即涨的考虑市场
。

因为不管是卖房还是买房，现阶段市场上依然有很多对价格不敏感的交易对手。在这种市场处于反复冲击底部的过程中 ，如果你一味求快，博弈过程中就会处于下风 。

05

那现阶段买房应该做些什么呢
。

第一个是去追逐那些红利产品。

一种是买被限价的新房
，像南京河西 、杭州主城六区
、深圳蛇口、上海前滩这些地方未来依然会有被限价的新房上市 。这些都是以2016年10月的价格作为锚点锁定价格上限的新房。即便是经历了二年的楼市调整，开盘的价格依然是有竞争力的
。只要产品力尚可 ，大家可以继续去摇号薅羊毛。

另一种是寻找定价偏低的二手房 。

市场上的折扣房源在减少
，但是依然有很多房东后知后觉
。再加上不时有像房产税这样对普通人心理有重大冲击的所谓利空，我们相信今年还是可以继续在二手房上深耕 ，再抓一波静淡市的福利。

以下是一上海粉丝在大虹桥二手市场的见闻 。

另外
，要特别注意的是，很多前期卖不动的项目也会趁金三银四浑水摸鱼 ，大家注意回避
。

这些项目多数有以下特征：远郊不限购 、旅游养老主题
、高铁通勤概念、显著低价
，会有大量推广出现。

一般好卖的东西，都不需要怎么多用力 ，这个规律在楼市里还是有效的 。

06

反过来说
，如果你想置换卖房，手上的房子又不怎么样 ，现在是近三年内最好的机会
。

一方面成交量回暖，用一些美化装修的手段
，有更大可能把房子卖掉，更棒的是 ，现在大部分板块依然是洼地
，卖房虽然卖不了高价，但是拿到卖房款至少可以抄到底。

我有一个粉丝 ，手上有一套上海老破小要置换
，从去年10月就开始挂牌 。那个时候几乎没人看房，偶尔出价的也是往死里砍
。我索性建议他别着急卖出 ，等到今年3月再挂牌。

前两天他传来喜讯
，用了我教他的一些优化方法，成功地以牛市顶部价格的88折售出 。我认为这个价格很不错。

因为目前上海楼市的均价是从2017年3月的牛市顶部回撤了10%到15%
。他的房子是老破小 ，在产品力上有硬伤
，急售的话，需要再让5%左右。但他卖出的价格基本上是以当下略好于市场价出掉的 ，这本身就省下不少钱 。拿到资金后又可以再择机购入折扣笋盘，再吃到一波利润
。

我建议卖房的朋友现在应该加大力度
，记得用轻度装修 、空关带看
、多中介挂牌，卖房奖励等来优化销售 ，成交价最多不要低于当下市场价的9折。

07

那如果你近期的确没有购房计划
，那也建议你：

1、至少要对市场价格体系有全面了解 。掌握你要买的小区及其周边3公里内二手房的房价，房价可以用链家小区的均价来做参考
。

2 、观察低价二手笋盘的去化速度。你可以把小区里二手房没有硬伤的低价房源加个收藏 ，然后每周一次观察房源去化的速度 。我在上海的体验是
，去年全年收藏夹的低价房一个月都卖不出几套，现在每周都能卖掉大半 ，这就是市场转暖的信号
。

3
、关注板块内新房开盘价格。因为房价上涨永远是新房拉升二手房 。只要新房价格被压住
，整个板块就没法突破
。新房里最便宜那个项目就是板块价格的上限。

08

最后想告诉大家的是，

再大的市场判断 ，最终也要落地到实际 。再宏观的决策分析
，最终你能操作的也是一个个细节。

中国楼市极少有整齐划一的节奏，更多的是分化的微观城市脉络
。

与其关注全国性的走势 ，不如多花心思着眼你所在的城市，放在你关注的板块。

买房人走向成熟的标志就是
，有结构化思维，学会辩证思考 。

就像是有一句话说的：

脑海里能够同时并存两种互相矛盾的概念 ，并且能够融合自洽
，这才是高级智慧的表现
。

以上为正文，来自魔都财观的观观

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